Dobrze prosperujący pensjonat: do kupienia za parę milionów złotych

Dobrze prosperujący pensjonat: do kupienia za parę milionów złotych

Masz dość życia w dużym mieście albo pracy w korporacji? A może po prostu szukasz dodatkowych źródeł dochodu? Rozwiązaniem może być inwestycja we własny hotel lub pensjonat. Aby zarabiać na wynajmie pokoi, organizacji wesel i konferencji czy prowadzeniu SPA i restauracji potrzeba kapitału na poziomie co najmniej miliona złotych. Zakup gotowego obiektu to zwykle koszt kilku milionów.

Własny pensjonat, hotel lub restauracja, to biznes, o którym marzy wiele osób zmęczonych pracą w mieście. Nic dziwnego, że rośnie rynek kupna-sprzedaży tego typu obiektów. Minimalny budżet niezbędny do rozpoczęcia skromnej działalności hotelowej  można oszacować na milion złotych. Budowa lub zakup sporego hotelu może pochłonąć nawet dziesiątki milionów. Osoba, która rozważa rozpoczęcie tego typu działalności ma do wyboru dwa rozwiązania. Może kupić ziemię, uzyskać niezbędne pozwolenia, nadzorować budowę obiektu, a potem zająć się organizacją jego pracy. Drugi wariant to zakup gotowego obiektu. Bez wątpienia to pierwsze rozwiązanie jest bardziej ryzykowne, ale z drugiej strony powinna z niego wynikać wyższa potencjalna rentowność inwestycji. Kupując  gotowy obiekt mamy ułatwione zadanie, bo na podstawie jego dotychczasowej działalności możemy oszacować stopę zwrotu. Trzeba jednak pamiętać, że jak każdy biznes, tak i prowadzenie pensjonatu czy hotelu wymaga nie tylko zapału, ale też doświadczenia i umiejętności.

Naukę biznesu można zacząć w mniejszej skali

Na relatywnie niewielką skalę można na przykład prowadzić działalność w mazurskim pensjonacie położonym w miejscowości Kozin. Na sprzedaż wystawiono tam dom o powierzchni 200 m kw. z 8 pokojami (4 na wynajem) na parceli o powierzchni 64 arów. Na terenie nieruchomości znajdują się ponadto: sala bilardowa, sauna, staw, przystań jachtowa, kort, parking, ogród, plac zabaw oraz dwa bungalowy. Cena ofertowa to 3,9 mln zł. – Właściciele wykorzystują  tę nieruchomość głównie na własne potrzeby, a wynajem jest traktowany raczej jako działalność poboczna – zauważa Agnieszka Kobs, doradca Home Broker z Olsztyna. Przyznaje jednak, że obłożenie miejsc noclegowych w sezonie jest na tyle wysokie, że roczny przychód z wynajmu można szacować na 65 tys. zł.

Znane uzdrowiska przyciągają turystów

Podobnie jako działalność poboczną wynajem pokoi traktował dotychczasowy właściciel wykończonego w wysokim standardzie i wyposażonego pensjonatu w strefie uzdrowiskowej górskiej miejscowości Muszyna. Dom o powierzchni 300 m kw. powstał na 20-arowej działce. Obiekt ten został wyceniony przez właściciela na 1,5 mln zł. Obecnie jedną z trzech kondygnacji zajmuje apartament właściciela. Jego przebudowa mogłaby pozwolić na podwojenie obecnie istniejącej (6) liczby pokoi. – Lokalizacja obiektu jest bardzo atrakcyjna, przez co adaptacja go na cele wyłącznie turystyczne może przynieść spore zyski – przewiduje Paweł Marczyk, kierownik oddziału Home Broker z Łodzi. W pensjonacie znajduje się sauna, pokój do masażu, solarium, a na tarasie zamontowano jacuzzi.

Pensjonat można też kupić w stanie deweloperskim

Dalej na zachód w miejscowości Cięcina (niedaleko Węgierskiej Górki) na nabywcę czeka dom wolnostojący, który po wykończeniu może stanowić 9-pokojowy pensjonat. Położony jest  na działce o powierzchni 2,9 tys. m kw., a został wyceniony przez właściciela na 600 tys. zł. – Wykończenie pensjonatu pochłonęłoby dodatkowo 300 tys. zł, a biorąc pod uwagę stawki za noclegi osiągane w sąsiedztwie można liczyć na rentowność tej inwestycji na poziomie ponad 5,1% w skali roku – prognozuje Grzegorz Cieślar, doradca Home Broker z Bielska-Białej.

Spory ośrodek to spory wydatek

Obiektem pozwalającym na prowadzenie działalności o znacznie większej skali jest natomiast pensjonat w Szklarskiej Porębie. Wykończony i wyposażony w wysokim standardzie został wystawiony na sprzedaż za 11,5 mln zł. Posiada  55 miejsc noclegowych, restaurację na około 80 osób, dwie sale szkoleniowe na 30 osób, drink-bar, bilard, saunę, solarium, jacuzzi oraz fitness. Przychód z samej części hotelowej obiektu przy zachowawczym założeniu obłożenia na poziomie 30%, można oszacować na minimum 600 tys. zł rocznie. Warto dodać, że dla nieruchomości zostały wydane w 2009 roku nowe warunki zabudowy terenu dające możliwość rozbudowania istniejącego obiektu o około 1200 m kw. Podwoiłoby to wielkość pensjonatu, który dziś ma 1220 m kw. powierzchni, a położony jest na 56-arowej działce.

SPA zarabia nie tylko na usługach

Kupić działający hotel można też w sąsiednim Karpaczu. Tam za 3,95 mln zł można zostać właścicielem trzygwiazdkowego obiektu, w którym znajduje się 13 pokoi i 2 apartamenty. Ponadto w hotelu znajduje się sauna, solarium, jacuzzi, bilard i restauracja. Sama część hotelowa może generować roczny przychód na poziomie 160 tys. zł rocznie, co oznacza rentowność na poziomie ponad 4% brutto. Współczynnik ten nie uwzględnia jednak przychodów generowanych np. przez restaurację. – W obiekcie tym nie ma basenu i kompleksowego SPA, których budowa najprawdopodobniej pozwoliłaby nie tylko osiągać dodatkowe przychody z tytułu świadczenia kolejnych usług, ale też mogłaby się przełożyć na podniesienie obłożenia obiektu. Jeśli ktoś rozważałby tego rodzaju dodatkową inwestycję istnieje możliwość dokupienia sąsiedniej działki.- tłumaczy Justyna Hajdziona, kierownik oddziału Home Broker z Głogowa.

Jeziora i morze w jednym

Oferty sprzedaży działających biznesów turystycznych można szukać właściwie we wszystkich częściach kraju. Miłośników morza i jezior może zainteresować pensjonat w Mielnie, który czeka na nowego właściciela z ceną ofertową na poziomie 3,05 mln złotych. Został  wybudowany w 2005 roku. W obiekcie znajduje się 25 pokoi i restauracja. Atutem lokalizacji jest niewielka odległość od jeziora Jamno (50 metrów) oraz od morza (450 metrów). – Przychód z wynajmowania pokoi przy założeniu obłożenia na poziomie 50% można oszacować na około 400 – 500 tys. zł w skali roku – zaznacza Monika Wanowicz, doradca Home Broker z Koszalina.

Organizacja wesel podnosi przychody

Warto ponadto zauważyć, że szczególnie w przypadku hoteli, moteli i pensjonatów w dużych miastach, lub na ich obrzeżach spora część przychodów właściciela często pochodzi także z organizowania wesel. Przykładem może być hotel w centrum Kalisza. Powstał on w 2008 roku, a składa się z 18 pokoi oraz restauracji – wykończony i wyposażony został wyceniony przez właściciela na 2,45 mln zł. Wesela, szkolenia czy konferencje mogą też generować sporą część przychodów właściciela trzygwiazdkowego hotelu znajdującego się przy trasie A2 (na zachód od Poznania). Ten obiekt o powierzchni 1700 m kw. składa się z 30 pokoi, restauracji, sali konferencyjnej, baru oraz dyskoteki, a cena to 1,7 mln zł. Natomiast za 1,5 mln można stać się właścicielem hotelu w Dobroszycach koło Wrocławia. W budynku są dwie sale restauracyjne na 90 osób, sala weselna, osiem pokoi hotelowych, oraz zaplecze gastronomiczne. Budynek o powierzchni 540 m kw. położony jest na 35-arowej działce. Hotel można powiększyć o kolejne pokoje, tak jak i powiększyć można działkę dokupując ziemię od sąsiadów.

Historyczne mury przyciągają turystów

Na inwestora z grubszym portfelem czeka natomiast w pełni odrestaurowany i wyposażony zespół pałacowo-parkowy w Strykowie koło Poznania. Obecnie obiekt ten pełni rolę hotelowo-konferencyjną. Działka ma powierzchnię prawie 10 ha, a sam obiekt prawie 1900 m kw. Cena ofertowa to 9,6 mln zł. –Zamek przynosi zyski dzięki organizowanym tu imprezom okolicznościowym nawet na ponad 150 osób. Wesela dominują od czerwca do września, a po sezonie częściej organizowane są tu szkolenia czy imprezy integracyjne – relacjonuje Jolanta Kozakiewicz, doradca Home Broker z Poznania. Na terenie działki oprócz plaży nad jeziorem i urządzonego parku znajdują się też korty tenisowe. Spore zainteresowanie spowodowało, że właściciel przygotował już projekt powiększenia bazy noclegowej o 25 pokoi (dziś jest ich 12). W zabytkowych murach znajdują się: dwie restauracje, sauna, jacuzzi, sala klubowa, bilardowa, taneczna i bar.

 

Jeszcze większy wydatek potrzebny byłby, aby przywrócić świetność krzyżackiego zamku z XVII wieku. Położona na Mazurach nieruchomość jest bowiem obecnie odrestaurowana tylko w niewielkiej części. Mury obronne i większa część zamku pozostają w ruinie. – Jak jednak pokazuje przykład zamku Ryn czy pałacu Grabowskich przy zamku w Lidzbarku Warmińskim, tego typu obiekty potrafią przyciągać wielu turystów – podkreśla Karol Wasilewski, doradca Home Broker z Warszawy. Nie ukrywa jednak, że doprowadzenie tego obiektu do świetności pochłonęłoby niemało kapitału. Sam zakup nieruchomości w obecnym stanie wiąże się z koniecznością zapłacenia około 3 mln euro. – Kolejne 3 miliony złotych trzeba by było wydać aby zbudować część budynku mieszczącego salę weselną i 12 – 15 pokoi dwuosobowych, za których wynajęcie na dobę można osiągnąć około 100 zł za osobę oraz salę weselną. Idąc dalej można też pokusić się o przywrócenie całego obiektu do dawnej świetności. Konserwator zabytków zezwoliłby na to, aby rozbudować zamek w stylu historycznym. Można w ten sposób uzyskać nawet blisko 100 pokoi oraz restaurację, kawiarnię, saunę itp. – prognozuje Karol Wasilewski. Wtedy jak szacuje zamek mógłby generować czysty zysk na poziomie minimum 500 tys. euro rocznie (prawie 2,2 mln zł). Szacunkowy koszt niezbędnych do poczynienia inwestycji mógłby jednak sięgnąć 50 mln zł.

Właściciel z długoterminową umową

Z koniecznością poniesienia znacznie mniejszych nakładów musiałaby liczyć się osoba, która stałaby się właścicielem XIX- wiecznego drewnianego pensjonatu w Krynicy Zdroju. Oferowany na sprzedaż za 4,47 mln zł położony jest w centrum uzdrowiska. Ciekawostką jest fakt, że właściciel obiektu posiada umowę do 2030 roku na wynajem pensjonatu przez dwa miesiące w roku  gwiazdom operowym. W obiekcie znajdują się 23 pokoje, restauracja i salon. – Rentowność  samej części hotelowej obiektu można oszacować na 5% rocznie. Osiągnięcie wyższej stopy zwrotu wymagałoby poniesienia nakładów np. na zmianę wystroju – mówi Artur Grodecki, doradca Home Broker z Warszawy.

Hotel może być też bezobsługowy

Dla inwestorów, którzy chcieliby czerpać korzyści nie angażując się nadmiernie w biznes hotelowy może być zawarcie umowy z operatorem. I tak na przykład oferowany do sprzedaży za 7,5 mln zł pensjonat w uzdrowiskowej strefie Kołobrzegu posiada umowę dzierżawy do 2014 roku z możliwością przedłużenia. Właściciel nieruchomości z tego tytułu czerpie przychody na poziomie około 300 tys. zł netto.

Uwaga na podatki

Prowadzenie pensjonatu czy hotelu, zwłaszcza w przypadku, gdy rozważamy dopiero zakup takiego obiektu, będzie wymagało zarejestrowania działalności gospodarczej. Przychody z najmu mogą być co prawda opodatkowane również ryczałtem 8,5%, ale taka forma nie będzie opłacalna w przypadku gdy mamy do czynienia z dużą inwestycją (niska stawka podatku nie zrekompensuje braku możliwości odliczenia poniesionych kosztów). Co więcej, jeśli właściciel pensjonatu, będzie uzyskiwał dochody też z innych źródeł (restauracja, spa, organizacja wesel), działalność gospodarcza będzie jedynym rozwiązaniem (można wybrać np. opodatkowanie podatkiem liniowym lub według skali).

Należy też pamiętać, że zakup hotelu, czy pensjonatu nie stanowi jednorazowego kosztu podatkowego. Należy go rozłożyć w czasie stosując amortyzację. Hotel amortyzuje się przy zastosowaniu stawki 2,5%, co oznacza, że do pełnego zamortyzowania potrzeba 40 lat. Okres ten, a tym samym rozliczenie podatkowe zakupu, można przyspieszyć stosując podwyższając stawkę amortyzacji maksymalnie do 10%. Jest ona możliwa dla tych przedsiębiorców, którzy mogą udowodnić, że przed nabyciem lokal był używany co najmniej przez 60 miesięcy (5 lat) lub ponieśli nakłady na ulepszenie tego lokalu w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej przed wprowadzeniem tego lokalu do ewidencji.

Warto też na samym początku rozważyć kwestię opodatkowania VAT. Można skorzystać ze zwolnienia i podatku nie płacić. Zwolnienie jest dostępne dla tych przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność kolejny rok, a kwoty uzyskane ze sprzedaży świadczonych usług, czy dostaw towarów nie przekraczały w poprzednim roku 150 tys. zł. Nowi przedsiębiorcy biorą pod uwagę przewidywaną sprzedaż oraz ustalają limit na dany rok proporcjonalnie do okresu, przez jaki w tym roku będą prowadzić działalność gospodarczą. Trzeba jednak pamiętać, że w takim przypadku nie przysługuje także prawo do odliczenia podatku naliczonego, a to oznacza, że zwolnienie może być zupełnie nie opłacalne.

Katarzyna Rola-Stężycka

Tax Care

Artur Wach

Lion’s House

Komentarze

Kochamy komentarze
Brak komentarzy / Możesz być pierwszy - Skomentuj!

Twoje dane będą bezpieczne! Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Również inne dane nie będą udostępniane osobom trzecim. Wymagane pola oznaczone jako *